Hogy működik a JTM mutató? Számítás, szabályok és példák 2026-ban

A JTM azt mutatja meg, hogy az igazolt havi nettó jövedelmed legfeljebb mekkora része mehet hiteltörlesztésre. A mutató közvetlenül meghatározza a jogszabály szerint vállalható maximális havi törlesztőrészletet, ezen keresztül pedig a felvehető hitel összegét is. Január 1-jén két fontos értékhatár változott: a magasabb JTM-limithez tartozó havi nettó jövedelmi küszöb 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedett. Emellett 450 000 Ft-ról 550 000 Ft-ra nőtt az a hitelösszeg-határ, amelyig a kis összegű hitelek – a jogszabályban meghatározott feltételekkel – mentesülnek a JTM-szabály alkalmazása alól. Számítási mód: A bank összeadja a meglévő és az új hitel havi terheit, majd összeveti az igazolt nettó jövedelmeddel. Forintalapú személyi kölcsönnél 800 000 Ft alatti havi nettó jövedelemnél legfeljebb 50%, 800 000 Ft-tól legfeljebb 60% lehet a JTM. Ez jogszabályi plafon, nem automatikus hitelígéret.

Mi a JTM mutató, és miért fontos hiteligénylés előtt?

A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt szabályozza, hogy az igazolt havi nettó jövedelmedhez képest mekkora lehet az összes havi hiteltörlesztésed. Az MNB adósságfék-rendszerének része, célja a túlzott eladósodás korlátozása. 

A JTM már a hiteligénylés előtt megmutatja, hogy a jövedelmed alapján mekkora havi törlesztést vállalhatsz. A számításnál a bank nemcsak az új hitelt vizsgálja, hanem a meglévő tartozásaidat és az adóstárs pénzügyi helyzetét is figyelembe veszi. A mutató ezért közvetlenül befolyásolja, hogy mekkora összegű hitelt kaphatsz. 

• Meghatározza a vállalható összes havi hitelterhed felső határát. 

• Nemcsak az új hitel, hanem a már meglévő kölcsönök és hitelkeretek terhét is figyelembe veszi. 

• Adóstárssal az igazolt nettó jövedelmeket és a figyelembe veendő havi terheket együtt számítják. 

• A jogszabályi limitnél a bank saját hitelbírálata szigorúbb eredményt is adhat. 

Hogyan számoljuk ki a JTM-et?

A JTM kiszámításához össze kell adni az igénylők valamennyi figyelembe veendő havi hitelterhét, el kell osztani az igazolt havi nettó jövedelmük összegével, majd az eredményt meg kell szorozni százzal. 

JTM = (összes figyelembe veendő havi törlesztőrészlet / összes igazolt havi nettó jövedelem) × 100 

Az összes havi törlesztőrészletbe az új hitel várható törlesztője és a meglévő hitelek havi terhe is beletartozik. 

Példa egyedüli igénylővel: Az igazolt nettó jövedelmed 600 000 Ft. Egy meglévő hiteledre havi 70 000 Ft-ot fizetsz, az új kölcsön várható törlesztőrészlete 180 000 Ft. Az összes havi hitelteher 250 000 Ft, ezért a JTM-ed: 

250 000 / 600 000 × 100 = 41,7% 

Ez a 2026-ban irányadó 50%-os forinthitel-limit alatt marad. 

Példa adóstárssal: Ketten összesen havi nettó 1 000 000 Ft igazolt jövedelemmel rendelkeztek. A meglévő hitelek havi terhe 120 000 Ft, az új hitelé 330 000 Ft. Az összes havi törlesztés 450 000 Ft, ezért a JTM: 

450 000 / 1 000 000 × 100 = 45% 

Az összesített jövedelem eléri a 800 000 Ft-os küszöböt, ezért egy forintalapú személyi kölcsönnél a jogszabályi felső határ 60%. 

Mi számít bele a JTM-be?

A JTM-be minden olyan meglévő és új hitel havi terhe beleszámít, amelyet a szabályok szerint figyelembe kell venni. Nem elég tehát csak az igényelni kívánt kölcsön törlesztőrészletével számolni. 

• Személyi kölcsön: a fennálló kölcsön havi törlesztőrészlete. 

• Lakáshitel és más jelzáloghitel: az aktuális havi törlesztőrészlet. 

• Autóhitel és pénzügyi lízing: a havi törlesztőrészlet, illetve lízingdíj. 

• Áruhitel: a havi részlet akkor is csökkenti a rendelkezésre álló keretet, ha kisebb összegű vásárláshoz kapcsolódik. 

• Babaváró hitel és más hiteltermékek: a rájuk irányadó szabályok szerint megállapított havi teher. 

• Hitelkártya: a teljes hitelkeret 5%-a számít havi törlesztőrészletnek. 

• Folyószámlahitel: a teljes hitelkeret 5%-a számít havi törlesztőrészletnek. 

• Adóstársként vállalt másik hitel: a bank ezt is figyelembe veszi. A JTM-rendelet alapján a törlesztőrészletet főszabály szerint egyenlő arányban osztja meg az adott hitel adóstársai között. 

• Visszatérítendő állami vagy uniós támogatás: a havi visszafizetési kötelezettség szintén része a havi adósságszolgálatnak. 

A hitelkártya és a folyószámlahitel akkor is terheli a JTM-et, amikor a keretet nem használod. Egy 1 000 000 Ft-os hitelkártyakeret például 50 000 Ft havi teherként jelenik meg a számításban. A bank tehát nem az aktuálisan elköltött összeget, hanem a teljes rendelkezésre álló keret 5%-át veszi alapul. 

Mi számít jövedelemnek a JTM-nél?

A JTM számításánál igazolt, rendszeres havi nettó jövedelem vehető figyelembe. A jövedelem jogcímét és összegét a bank munkáltatói vagy hatósági igazolásból, keresetkimutatásból, számlakivonatból vagy más elfogadott dokumentumból állapítja meg. 

A bankok a hitelbírálat során elsődleges és másodlagos jövedelmeket különböztetnek meg. Az elsődleges jövedelem önállóan is megalapozhatja a hitelképességet, a másodlagos jövedelmet pedig rendszerint kiegészítő bevételként fogadják el. A pontos besorolás, az elvárt előzmény és a beszámítás aránya bankonként eltér. 

Jövedelemtípus	Gyakori példák	Hogyan számítja be a bank?
Elsődleges jövedelem	munkabér, nyugdíj, igazolt vállalkozói jövedelem	A hitelbírálat alapja. A bank ellenőrzi a rendszerességet, az igazolás módját és a jövedelem fennállásának időtartamát.
Másodlagos jövedelem	családi pótlék, GYES, GYED, cafeteria, járadék, egyes rendszeres állami ellátások	Kiegészíti az elsődleges jövedelmet. A bank meghatározza, mely bevételt, milyen feltételekkel és mekkora összegben fogadja el.

A külföldi pénznemben kapott, szabályosan igazolt jövedelmet forintra kell átszámítani. A bank emellett saját kockázati szabályai alapján dönti el, hogy a külföldi jövedelem mekkora részét fogadja el. 

Mekkora a JTM maximuma 2026-ban?

A JTM maximális mértékét a hitel pénzneme, típusa, a havi nettó igazolt jövedelem és jelzáloghitelnél a kamatperiódus hossza határozza meg. A leggyakoribb, forintalapú hitelekre 2026-ban az alábbi limitek vonatkoznak. 

Hiteltípus	Kamatperiódus	800 000 Ft alatti havi nettó jövedelem	Legalább 800 000 Ft havi nettó jövedelem
Fedezetlen forinthitel, például személyi kölcsön	jellemzően futamidő végéig fix	50%	60%
Legfeljebb 5 éves futamidejű forint jelzáloghitel	bármely	50%	60%
5 évnél hosszabb forint jelzáloghitel	5 évnél rövidebb kamatperiódus vagy változó kamat	25%	30%
5 évnél hosszabb forint jelzáloghitel	legalább 5, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus	35%	40%
5 évnél hosszabb forint jelzáloghitel	legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamat	50%	60%
5 évnél hosszabb, megfelelő zöld célú forint jelzáloghitel	legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamat	60%	60%

Devizahitelekre ennél alacsonyabb JTM-limitek vonatkoznak. 

A 800 000 Ft-os jövedelmi küszöb: 2026. január 1-jétől ez választja el az alacsonyabb és a magasabb JTM-limiteket. Pontosan 800 000 Ft összesített igazolt havi nettó jövedelemnél már a magasabb, forinthitelnél főszabály szerint 60%-os korlát érvényes. 

Az 550 000 Ft-os értékhatár kis összegű hiteleknél: Az 550 000 Ft-os értékhatár kis összegű hiteleknél: a JTM-rendeletet főszabály szerint nem kell alkalmazni az 550 000 Ft-ot meg nem haladó új hitelre. A kivétel nem használható több kisebb kölcsönnel a szabály megkerülésére: nem alkalmazható, ha az igénylőnek már van a rendelet hatálybalépése után felvett olyan hitele, amelynek eredeti összege vagy hitelkerete szintén legfeljebb 550 000 Ft volt. A bank ettől függetlenül megvizsgálja a hitelképességet. 

Személyi kölcsönnél hogyan működik a JTM?

A személyi kölcsönök jellemzően a futamidő végéig fix kamatozású, fedezetlen forinthitelek. Ezért a számítás egyszerű: 800 000 Ft alatti összesített igazolt havi nettó jövedelemnél legfeljebb 50%, legalább 800 000 Ft-nál legfeljebb 60% fordítható az összes havi hiteltörlesztésre. 

Először a jövedelmedhez tartozó JTM-plafont kell meghatározni, majd ebből le kell vonni a meglévő hitelek és hitelkeretek figyelembe veendő havi terhét. A fennmaradó összeg az új személyi kölcsön törlesztőrészletének jogszabályi felső határa. A bank ennél alacsonyabb összeget is megállapíthat. 

Példa: Havi nettó 520 000 Ft igazolt jövedelemnél a forinthitelek teljes havi törlesztése legfeljebb 260 000 Ft lehet. Ha már fizetsz havi 65 000 Ft-ot egy másik hitelre, az új személyi kölcsön törlesztőrészlete a JTM alapján legfeljebb 195 000 Ft lehet. Ez nem a felvehető hitelösszeg: a tényleges hitelösszeget a kamat, a futamidő és a bank hitelbírálata határozza meg. 

Miért kaphatsz a JTM alapján számoltnál mégis kevesebb hitelt?

A JTM jogszabályi felső határt ad, nem garantálja a maximális törlesztőrészlet vagy hitelösszeg jóváhagyását. A bank a saját hitelbírálati szabályai alapján ennél alacsonyabb terhelhetőséget állapíthat meg. 

• Megélhetési költség: a bank figyelembe veszi a háztartás rendszeres kiadásait és az eltartottak számát. 

• Jövedelem típusa: nem minden bevételt fogad el teljes összegben, egyes másodlagos jövedelmeket pedig egyáltalán nem számít be. 

• Munkaviszony és próbaidő: számít a foglalkoztatás formája, hossza és stabilitása. 

• KHR-adatok: a fennálló vagy korábbi KHR-mulasztás befolyásolja, aktív negatív státusznál pedig többnyire kizárja a hitelfelvételt. 

• Életkor és futamidő: a bank a futamidő végére vonatkozó életkori korlátot alkalmaz. 

• Belső terhelhetőségi limit: a bank a jogszabályi 50 vagy 60%-nál alacsonyabb belső terhelhetőségi limittel számol. 

Milyen hibákat követnek el a hiteligénylők a JTM-mel kapcsolatban?

A pontatlan előzetes számítás könnyen túlbecsült hitelösszeghez vezet. A leggyakoribb hibák: 

• Csak az új hitel havi törlesztőrészletével számolnak, a meglévő hitelekkel nem. 

• Elfelejtik a nem használt hitelkártya-keretet, pedig annak 5%-a havi teherként jelenik meg. 

• Nem számolnak a folyószámlahitel-kerettel, amelynek szintén 5%-át veszi figyelembe a bank. 

• A teljes bevételt elfogadható nettó jövedelemnek tekintik, holott a bank csak az igazolt és általa elfogadott összeget számítja be. 

• Adóstársként vállalt másik hitel terhét kihagyják a számításból. 

• A JTM-plafont biztos hitelígéretnek tekintik, pedig a bank külön hitelbírálatot végez. 

Mit ellenőrizz hiteligénylés előtt?

• Írd össze az összes meglévő hiteled havi törlesztőrészletét. 

• Ellenőrizd a hitelkártyáid és a folyószámlahiteleid teljes keretét, és számolj a keretösszegek 5%-ával. 

• Csak a dokumentumokkal igazolható, bank által elfogadott havi nettó jövedelmet vedd alapul. 

• Adóstárs bevonásánál add össze az igazolt nettó jövedelmeket és a figyelembe veendő havi hitelterheket. 

• Válaszd ki a hiteltípust, és ellenőrizd a rá vonatkozó 2026-os JTM-limitet. 

• Számold ki, mennyi hely marad az új hitel havi törlesztőrészletének. 

• Hagyj biztonsági tartalékot a rendszeres kiadásokra és a váratlan költségekre. 

• Hasonlítsd össze több bank ajánlatát, mert az elfogadott jövedelem és a belső hitelbírálat bankonként eltér.