Hogyan használd a hitelkiváltás kalkulátort? 

A kalkulációhoz a jelenleg fennálló tőketartozásodat add meg, ne az eredetileg felvett hitelösszeget. A hitelkiváltás kalkulátor segítségével összevetheted meglévő hiteled főbb adatait az aktuálisan elérhető jelzáloghitel-ajánlatokkal. 

A hitelkiváltó kalkulátor használata során ne csak azt nézd meg, mennyivel csökkenhet a havi törlesztőrészleted. A futamidő, a hátralévő teljes visszafizetés és a meglévő hitel kiváltásának egyszeri költségei együtt mutatják meg, hogy valóban kedvezőbb-e az új konstrukció. 

A jelzáloghitel-kiváltás menete a Netrisken

1. Kalkuláció 
   Add meg a fennálló tartozásod, a jelenlegi törlesztőrészleted és a hitel hátralévő futamidejét.  

2. A régi és az új konstrukció összehasonlítása 
   Vesd össze a havi törlesztőrészletet, a futamidőt, a teljes visszafizetést és a hitelkiváltás költségeit.  

3. Ajánlat kiválasztása 
   Válaszd ki az igényeidnek és pénzügyi lehetőségeidnek megfelelő hitelkiváltó ajánlatot.  

4. Szakértői egyeztetés 
   A Netrisk szakértője segít áttekinteni az ajánlat részleteit és a továbblépés feltételeit.  

5. Előzetes ellenőrzés 
   A bank megvizsgálja többek között a jövedelmedet, meglévő tartozásaidat és az ingatlanfedezet alapvető adatait.  

6. Dokumentumok benyújtása 
   Szükség lesz jövedelemigazolásra, ingatlandokumentumokra, valamint a régi bank által kiállított tartozásigazolásra.  

7. Értékbecslés és hitelbírálat 
   Az új bank meghatározza az ingatlan elfogadható forgalmi értékét, és elvégzi a teljes hitelbírálatot.  

8. Szerződéskötés 
   Pozitív döntés esetén megtörténik a hitelszerződés aláírása és a szükséges közjegyzői ügyintézés.  

9. A régi hitel rendezése 
   Az új bank a szerződésben meghatározott módon átutalja a kiváltáshoz szükséges összeget a régi banknak.  

10. Jelzálogjogi adminisztráció 
    A régi teher törlésével és az új bank jelzálogjogának bejegyzésével kapcsolatos földhivatali ügyintézést is le kell zárni.  

Számold ki a hitelkiváltást!

Kalkulátorunk segítségével megtudhatod, hogy milyen konstrukciókkal válthatod ki a jelenlegi hiteled!

Jelzáloghitel-kiváltás tudnivalók

Hitelkiváltáskor egy újonnan felvett hitelből rendezik egy vagy több meglévő tartozás fennálló összegét. Ez az oldal kifejezetten a jelzáloghitel-alapú hitelkiváltással foglalkozik, vagyis olyan konstrukciókkal, amelyekhez a bank ingatlanfedezetet kér. 

A hitelkiváltás célja lehet: 

• az alacsonyabb havi törlesztőrészlet;  

• a kisebb teljes hitelköltség;  

• a futamidő lerövidítése;  

• a hosszabb időre rögzített vagy végig fix kamatozás;  

• több, megfelelő típusú tartozás egy hitelbe történő összevonása.  

A hitelkiváltás új hitelfelvételt jelent. Az új bank ezért ismét megvizsgálja a jövedelmedet, meglévő tartozásaidat, hiteltörténetedet és az ingatlanfedezetet. Attól, hogy a jelenlegi hiteledet korábban megkaptad, még nem biztos, hogy most is megfelelsz egy másik bank feltételeinek. 

A bank termékszabályaitól függően lakáshitel és szabad felhasználású jelzáloghitel kiváltása is szóba jöhet. Ha kizárólag személyi kölcsönt szeretnél egy másik személyi kölcsönnel kiváltani, arra nem ez a kalkulátor való. Inkább fogalmazzunk pozitívan, mondjuk meg, hogy ha itt rossz helyen jár, akkor hová menjen. Ha személyi kölcsönt szeretnél egy másik személyi kölcsönnel kiváltani, számolj személyi kölcsön kalkulátorunkkal, és válaszd a „Hitelkiváltás” hitelcélt!

Mikor éri meg kiváltani a jelzáloghitelt?

A jelzáloghitel kiváltása akkor éri meg, ha az új hitel az egyszeri költségek levonása után is alacsonyabb teljes visszafizetést vagy más számodra fontos pénzügyi előnyt biztosít. 

A döntéshez elsősorban az alábbiakat érdemes összehasonlítani: 

Szempont	Régi hitel	Új hitel
Fennálló tőketartozás	Mekkora összeget kell még visszafizetned?	Mekkora lesz az új hitel összege?
Havi törlesztőrészlet	Mennyi a jelenlegi havi fizetnivaló?	Mennyire csökken vagy változik a havi részlet?
Hátralévő futamidő	Hány év van még hátra?	Rövidebb vagy hosszabb lesz az új futamidő?
Kamat és kamatperiódus	Mikor változhat a kamat?	Meddig marad változatlan az új kamat?
Hátralévő teljes visszafizetés	Mennyit fizetnél még a régi hitelre?	Mekkora az új hitel teljes visszafizetése?
Egyszeri költségek	Mennyibe kerül a régi hitel lezárása?	Milyen induló költségekkel jár az új hitel?
Nettó eredmény	–	Mekkora a tényleges megtakarítás a költségek levonása után?

Példa megtakarítást eredményező hitelkiváltásra 

Tegyük fel, hogy a jelenlegi hitel havi törlesztőrészlete 180 000 Ft, a hátralévő futamidő pedig 12 év. Változatlan törlesztővel számolva a hátralévő teljes visszafizetés 25 920 000 Ft. 

Ha az új hitel törlesztőrészlete ugyanerre a 12 éves futamidőre 160 000 Ft, annak teljes visszafizetése 23 040 000 Ft. Ha a hitelkiváltás nettó egyszeri költsége 400 000 Ft, az egyszerűsített számítás szerinti megtakarítás: 

25 920 000 Ft – 23 040 000 Ft – 400 000 Ft = 2 480 000 Ft 

A példa kizárólag szemléltető jellegű. A tényleges eredményt a konkrét kamatok, díjak, kedvezmények és szerződéses feltételek határozzák meg. 

Az alacsonyabb törlesztő nem feltétlenül jelent olcsóbb hitelt 

A havi törlesztőrészlet 150 000 Ft-ról 135 000 Ft-ra csökkentése elsőre kedvezőnek tűnhet. Ha azonban az új hitel futamideje nyolc évvel hosszabb, előfordulhat, hogy a futamidő végéig összességében többet fizetsz vissza. Mindig a hátralévő teljes költséget hasonlítsd össze az egyszeri hitelkiváltási költségekkel együtt. 

 

Mik a jelzáloghitel-kiváltás feltételei?

Feltétel	Miért fontos?
Igazolható, elfogadható jövedelem	A banknak meg kell győződnie arról, hogy az új hitel törlesztőrészlete hosszú távon is vállalható.
Megfelelő ingatlanfedezet	Az ingatlannak el kell érnie a bank által előírt értéket, és jogilag, illetve műszakilag is elfogadhatónak kell lennie.
Megfelelő KHR-státusz	A KHR-ben nyilvántartott mulasztás és annak státusza alapvetően befolyásolja a hitelbírálat eredményét.
Elfogadható törlesztési múlt	A bank megvizsgálja, hogy a kiváltandó hitelt korábban megfelelően törlesztetted-e.
Kiváltható hiteltípus	Nem minden bank vált ki minden hiteltípust, ezért a régi tartozásnak illeszkednie kell az új termék feltételeihez.
Megfelelés a bank saját szabályainak	A jogszabályi minimumokon túl a bank saját jövedelmi, fedezeti és kockázati feltételeket is alkalmazhat.
Szükséges dokumentumok	A bank kérheti többek között a tartozásigazolást, a hitelszerződést, jövedelmi iratokat és az ingatlan dokumentumait.

A hitelkiváltó hitel igénylésekor ugyanúgy teljes banki hitelbírálatra kell számítanod, mint más jelzáloghiteleknél. A részletes követelmények bankonként eltérhetnek. 

Fontos, hogy a korábbi hitelfelvétel és a pontos törlesztés sem jelent automatikus jogosultságot az új hitelre. Időközben megváltozhatott a jövedelmed, az ingatlan értéke, az adósságfék-szabályozás vagy a bank hitelbírálati gyakorlata. 

Hogyan számít a JTM és az ingatlanfedezet hitelkiváltásnál?

A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, vagyis a JTM azt korlátozza, hogy az igazolt havi nettó jövedelmed mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. A bank a vizsgálat során az új hitel mellett a figyelembe veendő egyéb tartozásaid havi terheit is számításba veszi. 

A hitelfedezeti mutató, vagyis a HFM azt határozza meg, hogy az ingatlan bank által elfogadott forgalmi értékéhez képest legfeljebb mekkora lehet a hitel összege. A bank a jogszabályi maximumnál alacsonyabb finanszírozási arányt is meghatározhat. 

Egyszerűsített példa: 

Vizsgálat	Példa
JTM	A bank az igazolt jövedelem és a meglévő havi tartozások alapján meghatározza, hogy mekkora új törlesztőrészlet vállalható.
HFM	Ha az ingatlan elfogadott forgalmi értéke 50 millió Ft, és az ügyletre 80%-os HFM-korlát alkalmazható, a jogszabály alapján legfeljebb 40 millió Ft lehet az ingatlanra jutó hitelösszeg. A bank ennél kevesebbet is engedélyezhet.

Bizonyos, jogszabályban meghatározott hitelkiváltásoknál speciális JTM-kivételszabály alkalmazható. Ehhez több feltételnek együttesen kell teljesülnie: többek között nem változhat az adósok személye, a tartozás főszabály szerint nem növekedhet a kiváltás igazolt költségein túl, és az új konstrukció nem jelenthet nagyobb kamatkockázatot. 

Ez tehát nem jelenti általánosan azt, hogy hitelkiváltásnál nincs JTM-vizsgálat. A bank saját hitelbírálati szabályai a kivétel alkalmazása mellett is meghatározók. Az aktuális feltételeket mindig az MNB adósságfék-szabályai alapján kell vizsgálni. 

Milyen költségekkel jár a jelzáloghitel kiváltása?

A hitelkiváltás költségei két fő csoportba sorolhatók: fizetned kellhet a régi hitel lezárásáért, valamint az új jelzáloghitel felvételéért is. 

A régi hitel lezárásának költségei	Az új hitel felvételének költségei
elő- vagy végtörlesztési díj	értékbecslési díj
tartozásigazolás díja	közjegyzői díj
hitellezárási vagy kapcsolódó adminisztratív költség	földhivatali és jelzálogjogi költségek
esetleges korábbi kedvezmény visszafizetése	folyósítási díj
egyéb, a régi szerződésben meghatározott díj	tulajdoni laphoz és térképmásolathoz kapcsolódó költség
	egyéb banki vagy ügyintézési díjak

Az elő- és végtörlesztés pontos díját nem lehet minden hitelre érvényes százalékkal meghatározni. Az összeg függ a vonatkozó jogszabályoktól, a régi hitelszerződéstől, a bank aktuális kondícióitól és az előtörlesztés körülményeitől. 

A bank, akitől az új hitel lett felvéve, az akció keretében egyes induló költségeket elengedhet vagy utólag visszatéríthet. Érdemes ellenőrizni a kedvezmények feltételeit is: előfordulhat, hogy a visszatérített összeget részben vagy egészben vissza kell fizetned, ha meghatározott időn belül megszünteted vagy előtörleszted az új hitelt. 

Hogyan számítható ki a megtérülés? 

Tegyük fel, hogy: 

• a régi hitel lezárása 250 000 Ft-ba kerül;  

• az új hitel induló költsége 300 000 Ft;  

• a bank 150 000 Ft költséget visszatérít;  

• az új törlesztőrészlet havi 20 000 Ft-tal alacsonyabb.  

A nettó hitelkiváltási költség ebben az esetben: 

250 000 Ft + 300 000 Ft – 150 000 Ft = 400 000 Ft 

Az egyszerűsített megtérülési idő: 

400 000 Ft ÷ 20 000 Ft = 20 hónap 

A számítás akkor ad megfelelő képet, ha a teljes visszafizetést és a futamidő változását is figyelembe veszed. Az alacsonyabb havi részletből számított megtérülés önmagában nem mutatja meg, hogy az új hitel összességében olcsóbb-e. 

Miben térhetnek el a bankok hitelkiváltó ajánlatai?

Szempont	Lehetséges eltérés
Kamat és THM	Eltérhet a kamat, valamint a hitel teljes költségét szemléltető THM.
Kamatperiódus	A kamat rövidebb vagy hosszabb időre, illetve akár a futamidő végéig is rögzíthető.
Futamidő	Eltérhet a választható minimum és maximum futamidő.
Kiváltható hitelek	Nem minden bank fogadja el ugyanazokat a hiteltípusokat és hitelcélokat.
Jövedelmi feltételek	Eltérhet a minimálisan elvárt jövedelem és az elfogadható jövedelemtípusok köre.
Jövedelemérkeztetés	A kedvezőbb kamat feltétele lehet egy meghatározott összeg bankszámlára érkeztetése.
Ingatlanfedezet	Eltérhet az elfogadható ingatlantípusok köre és a bank által alkalmazott finanszírozási arány.
Értékbecslés	Ugyanazt az ingatlant két bank eltérő forgalmi vagy hitelbiztosítéki értéken fogadhatja el.
Induló költségek	Egyes díjakat felszámíthatnak, elengedhetnek vagy feltételesen visszatéríthetnek.
Előtörlesztés	Eltérhetnek az új hitel későbbi előtörlesztésének feltételei és költségei.
Hitelbírálat	A bankok a jogszabályi előírásokon túl saját kockázati szabályokat alkalmazhatnak.

Mivel a kamatok, kedvezmények és banki feltételek változhatnak, statikus banki rangsor helyett mindig az aktuális ajánlatokat érdemes összevetni. 

Hasonlítsd össze a hitelkiváltó ajánlatokat!

Nézd meg, milyen aktuális konstrukciók érhetők el a megadott adataiddal!