Annuitásos hitel érthetően: mi az annuitásos törlesztő, miért fizet az elején több kamatot, és mit jelent ez előtörlesztésnél?

Az annuitásos hitel olyan kölcsön, amelynél a havi törlesztőrészlet a futamidő nagy részében azonos összegű. Ezt a törlesztési formát nevezzük annuitásos törlesztésnek. Ez azt jelenti, hogy egyenletesen fizetünk rendszeres törlesztőrészlet, amely egyszerre tartalmazza a kamatot és a tőketörlesztést. Bár az összeg ugyanaz, az összetétele idővel változik. Az annuitásos hitel működése miatt ez a legelterjedtebb törlesztési típus Magyarországon. Ilyen konstrukcióval találkozhat például: - lakáshiteleknél és jelzáloghiteleknél, - személyi kölcsönöknél, - autóhiteleknél, - sok államilag támogatott hitelnél is. Az annuitásos törlesztőrészlet legnagyobb előnye, hogy kiszámítható: könnyű tervezni vele, a havi kiadás nem ugrál. A hátránya (és egyben a leggyakoribb félreértés a magyar piacon), hogy a futamidő elején lassan csökken a tőketartozás, amit sokan úgy élnek meg, mintha „csak kamatot fizetnének”.

Miért fizet az annuitásos hitel elején „rengeteg” kamatot?

Sokan teszik fel a kérdést: miért nem csökken a tőketartozásom, miért érződik úgy, hogy az annuitásos hitel első éveiben „alig fogy a hitel”? Ennek oka az annuitásos törlesztőrészlet felépítése. A havi részlet mindig két részből áll: 

• kamat 

• tőketörlesztés 

A futamidő elején a fennálló tartozás még magas, ezért a kamat és tőketörlesztés aránya eltolódik a kamat irányába. Később, ahogy csökken a tőketartozás, ez az arány megfordul. 

Egyszerű, kerekített példa: 

• havi törlesztő: 100 000 Ft 

• a futamidő elején: 70 000 Ft kamat + 30 000 Ft tőke 

• a futamidő vége felé: 30 000 Ft kamat + 70 000 Ft tőke 

Fontos: nem arról van szó, hogy a bank az elején több kamatot számol fel, hanem arról, hogy ugyanazon szabály szerint (aktuális tőketartozásra) számít kamatot, ezért az elején a részleten belül nagyobb a kamatrész. 

Az alábbi ábra azt mutatja meg, hogyan áll össze egy annuitásos törlesztőrészlet (kamat vs. tőke), és hogyan változik az arányuk az idő múlásával: 

Annuitásos, lineáris és egyéb törlesztési módok összehasonlítása

Az annuitásos törlesztés nem az egyetlen lehetőség. Léteznek más konstrukciók is, amelyek eltérően osztják el a terheket. Az alábbi táblázat egy azonos, 10 millió Ft-os, 20 éves futamidejű hitel példáján mutatja be a különbségeket. 

 

Törlesztési mód	Havi törlesztés alakulása	Tőketartozás csökkenése	Kamat csökkenése	Teljes visszafizetés	Kinek lehet jó?
Annuitásos	Végig nagyjából azonos	Elején lassabb, később gyorsabb	Fokozatos	Közepes	Akik stabil havi terhet szeretnének
Lineáris	Folyamatosan csökken	Végig egyenletes	Gyorsabb	Alacsonyabb	Akik elbírják a magasabb kezdeti törlesztőt
Halasztott tőkefizetés	Elején alacsony, később magasabb	Kezdetben nem csökken	Kezdetben magas	Magasabb	Akiknek az elején fontos az alacsony törlesztő

 

Gyakran felmerül a kérdés, melyik a jobb, annuitásos vagy lineáris törlesztés? A válasz mindig az egyéni helyzettől függ. 

Törlesztési mód #1: Lineáris törlesztés 

Lineáris törlesztésnél a tőketartozás csökkenése minden hónapban azonos összegű, ezért a kamat egyre kisebb, a havi részlet pedig folyamatosan csökken. Összességében kevesebb kamatot fizet, mint annuitásos hitelnél. 

Hátránya, hogy az első időszakban magasabb havi törlesztővel kell számolni. 
Tipikus példa: egyes vállalati hitelek, speciális banki konstrukciók. 

Törlesztési mód #2: Halasztott tőkefizetés 

Ebben az esetben a hitel elején csak kamatot fizet, a tőketörlesztés később indul. Ez rövid távon tehermentesít, de a teljes visszafizetés magasabb lesz. 

Tipikus példa: CSOK Plusz, ahol az első években nincs tőketörlesztés. 

Törlesztési mód #3: Egyösszegű (végtörlesztéses) konstrukciók 

Itt a futamidő alatt jellemzően csak kamatot fizet, a teljes tőketartozást a végén egy összegben kell rendezni. Ritkább, speciális célokra használt megoldás. Magyar lakossági hiteleknél ritkán elérhető, inkább speciális konstrukció. 

Futamidő, kamat és kamatperiódus: hogyan befolyásolják az annuitásos hitelt?

Az annuitásos hitelnél a futamidő hatása a törlesztőrészletre egyértelmű: 

• hosszabb futamidő → alacsonyabb havi törlesztő, 

• de összességében több kamatot fizet. 

A kamatperiódus jelentése szintén kulcsfontosságú. 

• Fix kamatozású annuitásos hitelnél a törlesztő a teljes futamidő alatt változatlan. 

• Fix kamatperiódus esetén a kamat és a törlesztő csak a kamatperiódus váltásakor módosulhat. 

• Változó kamatnál gyakoribb lehet a törlesztő változása, akár kamatemelés hatására is. 

Konkrét példa: annuitásos hitel számítása lépésről lépésre

Annuitásos hitel példa: 

• hitelösszeg: 20 millió Ft 

• futamidő: 20 év 

• kamat: 6% 

Eredmény (kerekítve): 

• havi törlesztő: kb. 143 000 Ft 

• az első hónapban: kb. 100 000 Ft kamat + 43 000 Ft tőke 

• a futamidő végén: kb. 20 000 Ft kamat + 123 000 Ft tőke 

• teljes visszafizetett összeg: kb. 34,3 millió Ft 

Ez jól mutatja, mennyi kamatot fizet összesen annuitásos hitelnél, és hogyan változik az arány idővel. 

Annuitásos hitelek előtörlesztése

Az annuitásos hitel előtörlesztése két formában történhet: 

• részleges előtörlesztés (egy nagyobb összeg befizetése), 

• végtörlesztés (a teljes tartozás kifizetése). 

Előtörlesztéskor: 

• csökkenthető a futamidő, 

• vagy csökkenthető a havi törlesztőrészlet. 

A legtöbb banknál van előtörlesztési díj vagy költség, de ez hosszú távon gyakran megtérül, mert csökken az annuitásos hitel teljes visszafizetése. 

Gyakori kérdések az annuitásos hitelről

Honnan tudom biztosan, hogy a hitelem annuitásos-e? 

Ez az információ a hitelszerződésben és a törlesztési táblázatban szerepel. Ha a havi törlesztő végig azonos, szinte biztosan annuitásos. 

Mi történik, ha a kamat emelkedik a kamatperiódus végén? 

A bank újraszámolja a törlesztőt. Az összeg változhat, de a törlesztés továbbra is annuitásos marad. 

Átválthatom-e az annuitásos hitelemet lineáris törlesztésre később? 

Általában nem. Ehhez új hitel (kiváltás) szükséges. 

Miért nem egyezik meg a banki törlesztő egy egyszerű online kalkulátorral? 

Az online annuitás kalkulátorok gyakran nem számolnak minden díjjal, kerekítéssel és pontos kamatszámítással. 

Előtörlesztéskor futamidőt rövidítsek vagy törlesztőt csökkentsek? 

Ha a cél a kevesebb kamat, a futamidő rövidítése a jobb. 
Ha a havi teher csökkentése fontosabb, akkor a törlesztő mérséklése lehet ideális.