20 millió Ft szabad felhasználású hitel: jelzáloggal reális [2026]

A szabad felhasználású jelzáloghitel egyik legnagyobb előnye, hogy a felvett összeget valóban bármilyen célra elköltheti: lakásfelújításra, autóra, nagyobb beruházásra, hitelkiváltásra vagy akár egy régóta tervezett személyes cél megvalósítására is. Fontos azonban tudni, hogy ekkora összeg személyi kölcsön formájában nem érhető el, mivel a szabad felhasználású személyi kölcsönök maximális összege jelenleg legfeljebb 15 millió Ft. Ha tehát Önnek 20 millió Ft kölcsönre van szüksége, azt csak alternatív megoldásokkal, (például jelzáloghitel bevonásával vagy több forrás kombinálásával) tudja megvalósítani, amelyek közötti különbségeket az alábbi táblázat foglalja össze.

	15 M Ft személyi kölcsön + 5 M Ft önerő	20 M Ft szabad felhasználású jelzáloghitel
Felhasználtahó összeg	15 M Ft hitel + 5 M Ft saját forrás	20 M Ft hitel
Fedezet szükséges?	Nem	Igen (ingatlan, LTV alapján)
Átfutási idő, ügyintézés	Gyorsabb (kevesebb lépés)	Hosszabb (értékbecslés, közjegyző, bejegyzés)
Kamat/THM szint (relatív)	Magasabb (fedezetlen)	Alacsonyabb (fedezet miatt)
Futamidő-opciók	Rövidebb (jellemzően 5–10 év)	Hosszabb (akár 10–30 év)
Havi törlesztő	Magasabb (rövidebb futamidő + magasabb kamat)	Alacsonyabb (hosszabb futamidő + kedvezőbb kamat)
Teljes visszafizetés	Közepes–magas (idő rövid, kamat magas)	Magasabb lehet a hosszú idő miatt, de THM kedvezőbb
Kezdő költségek	Alacsonyabb (nincs értékbecslés/közjegyző)	Magasabb (értékbecslés, közjegyző, földhivatal)
Előtörlesztés díja	Jellemző (szerződésfüggő)	Jellemző (szerződésfüggő)
Kockázati profil	Kamatkockázat (rövidebb fixek), jövedelemterhelés magas	Fedezeti kockázat (ingatlan terhelve), kamatkockázat a fix-periódustól függ
Rugalmasság	Gyors felvétel, gyors kiváltás	Hosszú távú, stabil struktúra
Mikor éri meg?	Ha van biztos 5 M Ft önerő, gyors pénz kell, és elviseli a magasabb havi törlesztőt	Ha nincs elegendő önerő, alacsonyabb havi terhet szeretne, és vállalja az ingatlanfedezetet

 

Ha..	Inkább személyi + önerő	Inkább jelzálog
Van 5 M Ft likvid önerő	✓	—
Nincs 5 M Ft likvid önerő	—	✓
Gyors pénz kell (napok, nem hetek)	✓	—
Alacsony havi törlesztőt szeretne	—	✓
Nem akar ingatlanfedezetet bevonni	✓	—
Magas a JTM-terhelése	—	✓ (hosszabb futamidővel)
Zavarják a magas induló költségek	✓	—
Stabil, hosszú távú megoldást keres	—	✓

 

Ebben a cikkben végigvezetjük mindazon szempontokon, amelyeket érdemes mérlegelnie, mielőtt belevág a hitelfelvételbe. Először áttekintjük, milyen fedezeti követelményeket támasztanak a bankok, majd bemutatjuk, hogy a jövedelme alapján jogosult lehet-e a 20 millió Ft felvételére. Részletesen foglalkozunk a hitel költségeivel is: milyen kamattal, THM-mel és teljes visszafizetéssel számolhat.

Ezt követően ismertetjük az igénylés személyes, jövedelmi és ingatlanra vonatkozó feltételeit, valamint lépésről lépésre bemutatjuk a hitelfelvétel folyamatát az előminősítéstől a folyósításig. Végül kitérünk azokra a kockázatokra is amelyek meghatározzák, hogy a 20 millió Ft-os hitel valóban biztonságosan vállalható-e az Ön számára.

Röviden: 20 millió Ft szabad felhasználású kölcsön személyi hitelben nem reális, jelzáloggal viszont igen

Ma Magyarországon 20 millió Ft szabad felhasználású hitelt kizárólag jelzáloghitel formájában lehet felvenni. A személyi kölcsönök maximuma 10–15 millió Ft, ennél magasabb összeget a bankok már csak fedezet bevonásával adnak ki. Alternatív opcióként felveheti a maximum 15 millió Ft személyi kölcsönt, és a hiányzó 5 millió Ft-ot saját forrásból biztosíthatja.

Miért nem adnak ki bankok 20 millió Ft személyi kölcsönt?

• A személyi kölcsön fedezet nélküli hitel, ezért a bank számára túl nagy kockázatot jelentene ekkora összeget biztosíték nélkül kihelyezni.
• A maximálisan elérhető, legfeljebb 8 éves futamidő miatt a havi törlesztő rendkívül magas lenne, amit az ügyfelek nagy része nem tudna biztonságosan vállalni.
• A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályai hamar korlátot szabnak annak, hogy mekkora hitel engedhető meg a jövedelemhez képest, így 20 millió Ft fedezetlenül nem fér bele.
• A bankok általános kockázati politikája nem teszi lehetővé, hogy ekkora összeget adjanak ki ingatlanfedezet nélkül, ezért a 20 millió Ft-os hitel kizárólag jelzáloghitelként érhető el.

Jelzáloghitel vs. személyi kölcsön – melyik éri meg 20 millió Ft-hoz?

	Szabad felhasználású jelzáloghitel	Személyi kölcsön (15M max.)
Megszerezhető összeg	20–60M	10–15M
Futamidő	5–30 év	1–8 év
THM	6,5–8,5%	12–20%
Havi törlesztő	Alacsonyabb	Sokkal magasabb
Szükséges fedezet	Igen (ingatlan)	Nem
Átfutási idő	3–6 hét	1–3 nap
Kinek jó?	Akinek van bevonható ingatlana	Aki gyors, kisebb összegre vágyik
LTV szerepe	Döntő fontosságú	Nincs

Mi a szabad felhasználású jelzáloghitel?

 

A szabad felhasználású jelzáloghitel ingatlanfedezettel felvehető kölcsön, amelyet bármilyen célra elkölthet (nem kell számlával igazolni). A bank az ingatlan értékének csak egy részét hitelezheti meg, ezt nevezzük LTV-nek (Loan-To-Value). Szabad felhasználásnál ez általában 50–60% körül van, vagyis egy 40 milliós ingatlanból jellemzően 20–24 millió Ft hitelezhető ki.

Mi befolyásolja az elbírálást?

• A bank számára döntő tényező a fedezeti ingatlan értéke, hiszen a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél az LTV általában legfeljebb 50–60%, vagyis az ingatlan értékének csak ekkora részét hitelezik meg.
• Az elbírálást jelentősen befolyásolja a háztartás igazolt jövedelme és a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), amely meghatározza, mekkora havi terhelést vállalhat biztonságosan.
• Számít a kamatfixálás időtartama is: minél hosszabb időre fix a kamat, annál kedvezőbben bírálhatják el a hitelt, mert ez kisebb kockázatot jelent a banknak.
• A fedezeti ingatlan állapota, műszaki megfelelősége és tehermentessége szintén fontos, hiszen a bank csak megfelelő állapotú, jogilag rendezett ingatlanra jegyez be jelzálogot.
• Az elbírálás kimenetelét javíthatja, ha társigénylőt von be, mert ezzel nő a rendelkezésre álló jövedelem és csökken a banki kockázat.
   

 

Mekkora fedezet kell a 20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitelhez?

A felvehető összeg plafonját a fedezeti érték egy aránya (LTV) korlátozza; szabad felhasználásnál ez jellemzően szigorúbb, mint lakáscél esetén.

Fontos tudni, hogy szabad felhasználásnál nem klasszikus önerő kell, hanem elégséges fedezeti érték. Készpénz csak a járulékos költségek (értékbecslés, közjegyző, illeték) miatt lehet szükséges.

A bankok a fedezeti érték meghatározásához az alábbi három fő tényezőt mérik fel:

• ingatlan típusa (mit fogadnak el a bankok fedezetként?)
• ingatlan állapota
• tulajdonjogi állapotok, papírok megléte

Ingatlan típusa: mit fogadnak el a bankok fedezetként?

• családi ház
• lakás (tégla, panel, új/használt)
• üdülő (bankfüggő)
• társasházi öröklakás
• osztatlan közös tulajdon néha lehetséges, ha használati megosztás van

Ingatlan állapota

• legyen lakható, minimum komfortos
• legyen közművesített
• ne legyen "gazdaságtalan felújítású" minősítés
• ne legyen bontandó

Tulajdonjogi állapotok, papírok megléte

• tiszta, rendezett tulajdoni lap
• per-, teher- és igénymentesség (vagy kiváltásra alkalmas)
• tulajdonos vagy közeli hozzátartozó bevonása

A fedezethez a következő szempontokra figyeljen - ellenőrzőlista:

• Tulajdoni lap rendben van?
• Tehermentesség/terheltség tisztázva?
• Használatbavételi engedély (ha szükséges)?
• Közműellátottság megfelelő?

Mennyi igazolt jövedelem szükséges 20 millió Ft-hoz?

A bank a havi törlesztőt a nettó jövedelmed arányában, azaz a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) alapján limitálja, és figyelembe veszi a meglévő hiteleket is.

Íme egy példa számítás átlagos hitelfelvevőt feltételezve: 20M Ft, 20 év, fix kamat.

• Havi törlesztő: ≈ 155 000 – 175 000 Ft
• Ehhez szükséges nettó jövedelem (JTM alapján): legalább 350 000 – 450 000 Ft,
  családi helyzettől és meglévő hitelektől függően.

A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) azt mutatja meg, hogy a hitelfelvétel utáni összes havi törlesztőd a nettó, igazolt jövedelmed hány százalékát fogja elvinni.
A JTM-szabály pedig meghatározza, hogy a bank legfeljebb mekkora terheltséget engedhet meg neked, hiteltípustól és kamatfixálástól függően.

A legfontosabb JTM-tényezők az alábbiak:

• hosszabb kamatfixálás → magasabb engedett JTM
• társigénylő → növeli a terhelhetőséget
• bónusz, cafeteriák, OSZÁP → elfogadása bankonként eltérhet

 

Mi befolyásolja még a szükséges jövedelemszintet?

• munkaviszony hossza (min. 3–6 hónap, optimálisan 12+)
• jövedelem típusa (alkalmazotti a legjobb)
• meglévő tartozások
• eltartottak száma

Fontos tudni, hogy a KHR státusz is egy kockázati feltétel: aktív negatív státusz kizáró ok; a részleteket mindig tekintsd meg a bank egyedi szabályzatában.

Mennyibe kerül a 20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitel? (Kamat, THM, teljes költség)

Példa (2025. október): 20 000 000 Ft, 20 év futamidő, végig fix kamat mellett a havi törlesztő ≈ 155–175 ezer Ft, a THM ≈ 6,8–7,9%, a teljes visszafizetés ≈ 37–41 millió Ft.

A teljes költséget a THM mutatja meg. A kamaton felül számolni kell:

• értékbecslés díjával
• közjegyzői díjjal
• földhivatali illetékkel
• folyósítási és adminisztrációs díjakkal

20 millió Ft szabad felhasználású jelzáloghitel költségei

Tétel	Érték
Havi törlesztő (20 év)	155 000 – 175 000 Ft
Kamat	6,5–8,2%
THM	6,8–7,9%
Teljes visszafizetés	37–41 millió Ft
Értékbecslés	30–50 000 Ft
Közjegyző	40–70 000 Ft
Földhivatal	12 600 Ft
Folyósítási díj	bankfüggő (0–1%)

 

Igénylés feltételei

 

Személyi feltételek:

• 18–70 év
• magyar vagy EU-s okmányok
• KHR: aktív negatív státusz kizáró ok, a passzív KHR státusz pedig bankfüggő
• TB-jogviszony (min. 3–6 hónap)
• bejelentett magyar lakcím

Jövedelem feltételek:

• min. 3–12 hónap munkaviszony
• rendszeres bankszámlára érkező jövedelem
• társigénylő növelheti az esélyt
• vállalkozói jövedelem: banktól függően 1–2 év igazolás

Ingatlannal kapcsolatos feltételek:

• tulajdoni lap
• térképmásolat
• használatbavétel, ha új ingatlan
• terheltség igazolása

Egyéb szükséges dokumentumok:

• közüzemi számla
• házassági/élettársi nyilatkozat
• NAV-jövedelemigazolás, ha szükséges

Megjegyzés: A fenti lista tájékoztató jellegű; a banki gyakorlat eltérhet.

Igénylés menete (lépésről lépésre)

Lépés	Mi történik?
1. Előminősítés	Jövedelem, fedezet, KHR ellenőrzése
2. Dokumentumok beadása	személyes papírok, bankszámlakivonat
3. Értékbecslés	szakértő felméri a fedezeti ingatlant
4. Hitelbírálat	bank eldönti, hogy vállalja-e
5. Szerződéskötés	közjegyzői okirat
6. Folyósítás	pénz érkezik a számlára

Ugyanez a folyamat a Netrisknél sokkal egyszerűbb:

• egy felületen összehasonlíthatja a bankok ajánlatait
• előminősítési adatok egy helyen
• nincs felesleges sorban állás
• gyorsabb bírálat, több ajánlat egyben

Mennyi idő alatt folyósítják az összeget? Az összeget általában 2–4 hét alatt folyósítják, optimális esetben ez akár 1,5–2 hét is lehet.

Kockázatok, amiket érdemes átgondolni

Kamatkockázat

A kamatkockázat azt jelenti, hogy a hitel kamata a futamidő során változhat, ami hatással lehet a havi törlesztőrészletre és a teljes visszafizetés összegére. Szabad felhasználású jelzáloghitel esetén ez elsősorban a választott kamatfixálási időszaktól függ.

• Hosszabb kamatfixálás esetén a havi törlesztőrészlet hosszú évekre kiszámítható marad, ami nagyobb pénzügyi biztonságot nyújt.
• Rövidebb kamatfixálásnál az induló kamat jellemzően alacsonyabb, viszont a fix periódus lejárta után a törlesztőrészlet emelkedhet.
• Előtörlesztés akkor lehet jó stratégia, ha időközben extra bevételhez jut, mert ezzel csökkentheti a fennálló tartozást és a kamatterheit.

Fedezeti kockázat

A fedezeti kockázat arra utal, hogy a hitel mögé bevont ingatlan értéke a futamidő alatt változhat, miközben az ingatlan a bank biztosítékaként szolgál.

• Az ingatlanpiaci árak csökkenése hatással lehet az LTV-re, vagyis arra az arányra, amely a hitelösszeg és az ingatlan értéke között fennáll.
• Érdemes elkerülni az ingatlan túlzott megterhelését, mert ez csökkenti a későbbi mozgásteret egy újabb hitel vagy hitelkiváltás esetén.
• Biztonságosabb megoldás, ha tartalékot képez arra az esetre, ha az ingatlan értéke a jövőben csökkenne.

Cash-flow kockázat

A cash-flow kockázat azt jelenti, hogy a hitel havi törlesztése hosszú távon mennyire terheli meg a háztartás költségvetését, és mennyire marad mozgástér váratlan kiadások esetén.

• Nem érdemes kizárólag az alacsony havi törlesztő miatt túl hosszú futamidőt választani, mert ez jelentősen megnövelheti a teljes visszafizetést.
• Célszerű legalább 3–6 havi törlesztőrészletnek megfelelő pénzügyi tartalékkal rendelkezni.
• Hitelfedezeti vagy jövedelempótló biztosítás megkötése opcionális, de váratlan élethelyzetekben plusz biztonságot nyújthat.

Mikor érdemes kevesebb hitelt felvenni vagy rövidebb futamidőt választani?

Bizonyos helyzetekben a kisebb hitelösszeg vagy a rövidebb futamidő pénzügyileg biztonságosabb döntés lehet.

• Ha a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) már a felső határ közelében van, mert ilyenkor egy kisebb összeg jobban illeszkedik a jövedelmi helyzethez.
• Ha a hitel célja nem termel közvetlen vagy közvetett megtérülést, például nem növeli az ingatlan értékét vagy a jövedelmet.
• Ha a kamatkörnyezet hosszabb távon emelkedhet, mert ilyenkor egy rövidebb futamidő csökkentheti a kamatkockázatot.