Lakáshitel önerő nélkül: hogyan kaphat hitelt? Mik a lehetőségei?

A legtöbb ember álmodozik a saját otthonról, ám sokak számára az önerő előteremtése jelenti a legnagyobb akadályt. Gyakran felmerül a kérdés: vajon valóban létezik lakáshitel önerő nélkül? Bár a bankok szigorú szabályokhoz kötik a lakáscélú hitelek folyósítását, és a teljes mértékben önerő nélküli hitel nem reális, vannak olyan biztonságos megoldások, amelyekkel jelentősen csökkenthető a szükséges összeg. Ez a cikk segít eligazodni a tények és tévhitek között, bemutatja a lehetséges alternatívákat, azok előnyeit és kockázatait, valamint gyakorlati tanácsokat ad annak érdekében, hogy az álomotthon mielőbb az Öné lehessen.

Van-e valójában lakáshitel önerő nélkül?

Röviden: nem, önerő nélkül nem kaphat lakáshitelt. A bankok minden esetben elvárják, hogy a vásárláshoz saját forrást is biztosítson, amely jellemzően az ingatlan értékének legalább 20%-a. Az ingatlan értéket a bank által megbízott független értékbecslő állapítja meg, vagy bizonyos esetekben a bank egyszerűsített statisztikai értékbecsléssel (AVM) állapítja meg.

Az önerő lényege, hogy Ön is anyagi felelősséget vállal a vásárlásban. Például egy 50 millió forintos ingatlan esetén, ha a bank 80%-os finanszírozást nyújt, akkor legalább 10 millió forintot Önnek kell biztosítania. Ezt erősítik meg az úgynevezett adósságfék szabályok is: a jelzáloghitel összege nem haladhatja meg a fedezetül szolgáló ingatlan értékének 80%-át.

Ugyanakkor, ha nem rendelkezik elegendő önerővel, léteznek megoldások a hiány pótlására: ilyen lehet például pótfedezet bevonása, állami támogatások igénybevétele, vagy építési telek bevitele a hitelügyletbe.

Lehetőség #1: Állami támogatás

Az állami támogatások a legelterjedtebb és legkedvezőbb módjai az önerő hiányának áthidalására. Jelenleg két fő konstrukció áll rendelkezésre Magyarországon: a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) illetve a Babaváró hitel.

Falusi CSOK

A Falusi CSOK önerőként használható fel lakásvásárlás vagy építés esetén preferált kistelepüléseken. Ez egy vissza nem térítendő támogatás, amelyet gyermeket nevelő vagy vállaló házaspárok igényelhetnek. A támogatás összege a meglévő és vállalt gyermekek számától függ, és elérheti akár a 15 millió forintot is. A támogatás célja, hogy elősegítse a családok saját otthonhoz jutását.

A fiatal házaspárok igénybe vehetnek úgynevezett vállalt gyermekre nyújtott támogatást is. Ha a fiatal házaspár egyik fele sem töltötte be a 40. életévét a kedvezményre vonatkozó kérelem benyújtásának időpontjában, és ha legfeljebb három gyermek megszületését vállalják, akkor jogosultak erre a konstrukcióra. A bank önerőként számítja be a megelőlegezett Falusi CSOK-ot a lakáshitel elbírálásánál.

Babaváró kölcsön

A babaváró kölcsön önerőként szintén felhasználható, amennyiben az összeget lakásvásárlásra fordítja. Ez egy maximum 11 millió forintig igényelhető szabad felhasználású kölcsön, amely az első öt évben kamatmentes, és gyermek születése esetén a fennálló tartozás egy része vagy egésze elengedhető.

Mivel a babaváró kölcsön önerő szempontjából likvid forrásnak minősül, a legtöbb bank elfogadja azt az önerő részbeni vagy teljes fedezeteként, amennyiben igazolható, hogy a hitelt lakáscélra használja fel.

Fontos szempont, hogy a Babaváró akkor lehet csak teljes egészében önerő, ha a folyósítása és a lakáshitel igénylése között legalább 90 nap eltelt, máskülönben a Babaváró összegének 25 százalékával – maximális összeg esetén 2,75 millió Ft-tal – hitelként számolnak a bankok.

Lehetőség #2: Pótfedezet bevonása (ha van másik ingatlana)

Amennyiben nem áll rendelkezésére elegendő készpénzes önerő, lehetősége van másik ingatlan bevonására is a hitelügyletbe. Ezt a megoldást a pénzintézetek pótfedezet bevonásának nevezik. Ebben az esetben egy másik, tehermentes vagy részben terhelt ingatlan szolgálhat fedezetként a hitel mellé, ezáltal kiválthatja, vagy jelentősen csökkentheti a szükséges önerőt.

A pótfedezet lakáshitelhez történő alkalmazása során a bank a bevont ingatlant az elsődleges fedezettel együtt értékeli. Ennek következtében az összesített fedezeti érték alapján magasabb hitelösszeget is nyújthat, így akár önerő nélkül is megvalósulhat a lakásvásárlás, amennyiben a jövedelmi és egyéb hitelbírálati feltételek is teljesülnek.

Fontos tudni, hogy csak abban az esetben történhet meg az ingatlan bevonása önerőnek, ha az adott ingatlan forgalomképes, és a bank által elfogadott típusba tartozik. A legtöbb pénzintézet szívesen elfogad családi házat, lakást pótfedezetként – akár akkor is, ha az az Ön családtagjának nevén van.

Amennyiben második ingatlan kerül bevonásra fedezetként, az nemcsak lehetőséget teremt a lakásvásárlásra önerő nélkül, hanem kedvezőbb hitelfeltételeket is eredményezhet. Azonban fontos figyelembe venni a második ingatlan fedezetként történő bevonásának következményeit is: nemfizetés esetén a bank jogosult lehet mindkét ingatlan értékesítésére.

A konstrukció tehát előnyös lehet, ha sürgősen lakáshitelre van szüksége, ugyanakkor figyelembe kell venni a pótfedezeti kockázatokat is. Ide tartozik például a bevont ingatlan elvesztésének lehetősége, valamint a megnövekedett adminisztrációs és értékbecslési költségek. Mivel a pótfedezet jelentősen befolyásolja a hitelügylet pénzügyi kockázatát, érdemes minden esetben banki hitelspecialista vagy független hitelközvetítővel egyeztetnie, mielőtt meghozza döntését.

Lehetőség #3: Építési telek bevonása önerőként

Ha Ön nem lakást vásárol, hanem saját ház építését tervezi, érdemes tudnia, hogy meglévő telkének értéke önálló önerőként is felhasználható. Ebben az esetben a bank a telek értékét hivatalos értékbecslés alapján beszámítja az építkezéshez szükséges önerő részeként.

A telekérték önerőként történő elfogadása azt jelenti, hogy nem kell készpénzben rendelkeznie a teljes önerő összegével, hiszen a már birtokában lévő építési telek biztosítja azt. Természetesen a bank kizárólag akkor fogadja el a telket önerőként, ha az forgalomképes, per- és tehermentes, és az ingatlan-nyilvántartásban is megfelelő besorolással szerepel.

A konstrukció különösen előnyös azok számára, akik már rendelkeznek saját telekkel, de nem tudják finanszírozni az építkezést. Ilyenkor a telek forgalmi értéke fedezetként szolgálhat, így akár nagyobb hitelösszeghez is hozzájuthat anélkül, hogy külön önerőt kellene előteremtenie.

Fontos megjegyezni, hogy az építési telek csak abban az esetben számítható be önerőként, ha építési hitel felvételéről van szó. Tehát ez a megoldás kizárólag építkezés esetén alkalmazható, nem pedig használt vagy új lakás vásárlásánál.

Összefoglalva: ha rendelkezik saját telekkel, annak értékét a bank építési hitel önerő részeként figyelembe veheti, így jelentősen csökkentheti vagy teljesen kiválthatja a készpénzben szükséges önerőt. Ez azonban csak pontos dokumentáció és hivatalos értékbecslés mellett lehetséges, ezért célszerű szakértői segítséggel elindítani a hitelkérelmet, illetve a hitel összege ebben az esetben sem haladhatja meg a JTM rendelet által előírt maximum 80%-ot és a bank által elfogadott költségvetés (kivitelezés) összegét.

Fontos tanácsok és buktatók, ha kevés az önerő

Bár több lehetőség is létezik az önerő pótlására vagy kiváltására, ezek gyakran együtt járnak bizonyos hátrányokkal és kockázatokkal. Fontos, hogy ezeket előre átgondolja, mielőtt döntést hozna a lakáshitel felvételéről.

Önerő pótlása: magasabb törlesztő, nagyobb kamatkockázat

Amennyiben az önerőt pótfedezet bevonásával vagy például személyi kölcsön felvételével pótolja, gyakran előfordul, hogy magasabb hitelösszegre lesz szükség. Ez közvetlenül azt eredményezi, hogy magasabb törlesztőrészlettel kell számolnia havonta.

Ráadásul a hosszabb futamidő alatt megnő a kamatkockázat is. ha a kölcsön változó kamatozású, vagy kamatperiódusokban rögzített, a kamatkörnyezet változása következtőben megemelkedhet a törlesztőrészlet. Ez különösen veszélyes lehet egy magasabb hitelösszeg esetén, ahol már most is feszes a havi költségvetés.

Éppen ezért a lakáshitel terhelés kiszámítása és a reális pénzügyi tervezés kulcsfontosságú. Javasolt olyan megoldást választani, amely hosszú távon is fenntartható marad.

A lakásvásárlás rejtett költségei, amivel még kalkulálnia kell

A lakáshitel felvételekor nem csupán a vételár és a törlesztőrészlet számít. Számos olyan lakásvásárlás költsége is felmerül, amelyeket már az elején érdemes beépíteni a büdzsébe:

• Vagyonszerzési illeték: az ingatlan vételárának 4%-a ingatlanonként 1 milliárd forintig
• Ügyvédi / közjegyzői díj: jellemzően 100–200 ezer forint
• Értékbecslési díj : általában 30–50 ezer forint, banki kötelezettség
• Folyósítási díj / hitelbírálati díj: banktól függően akár az összeg 1–2%-a
• Biztosítások: lakásbiztosítás, hitelfedezeti biztosítás – havi szinten 5–10 ezer forint
• Ingatlan-nyilvántartási díjak: jellemzően 10.600–20 ezer forint

Ezek a lakáshitel járulékos költségei gyakran meglepetést okoznak, ezért nem szabad elfeledkezni róluk az összkalkuláció során.

JTM-szabály: Miért nem elég csak az önerő a banknak?

Sokan úgy gondolják, hogy a megfelelő önerő megléte elegendő a sikeres hitelfelvételhez. A valóság azonban ennél összetettebb. A bankok ugyanis nemcsak az önerőt, hanem az Ön jövedelmét és annak stabilitását is alaposan vizsgálják.

A JTM-szabály – vagyis a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató – előírja, hogy az Ön havi nettó jövedelmének csak meghatározott százalékát lehet hiteltörlesztésre fordítani. Ez a korlát a jövedelem nagyságától és a hitel típusától függ, de általánosságban elmondható, hogy minél magasabb a felvenni kívánt hitelösszeg, annál magasabb havi jövedelemre lesz szüksége.

Ez azt jelenti, hogy a hitelképesség vizsgálat nemcsak az önerőről, hanem az összes körülmény együttes figyelembevételéről szól – ideértve a munkaviszony hosszát, a meglévő hitelek számát és a jövedelem igazolhatóságát is.

Kérje szakértő segítségét hitelközvetítő bevonásával

Egy független hitelközvetítő – például a Netrisk– nagy segítséget jelenthet a megfelelő konstrukció kiválasztásában. A Netrisk lakásbiztosítási kalkulátorával mindössze néhány perc alatt összehasonlíthatja számos biztosító ajánlatait, díjait. A Netrisk segít:

• eligazodni az állami támogatások útvesztőjében,
• pontosan felméri az Ön hitelképességét,
• segít elkészíteni és benyújtani a teljes dokumentációt,
• időt és jelentős összeget is megtakaríthat Önnek

Mit tehet, ha most nem megy a hitel önerő nélkül?

Előfordulhat, hogy a jelenlegi pénzügyi helyzete nem teszi lehetővé a hitel felvételét önerő nélkül, és a korábban bemutatott megoldások (például állami támogatás, pótfedezet vagy személyi kölcsön) sem jöhetnek szóba. Ez azonban nem jelenti azt, hogy végleg le kell mondania az otthonteremtés álmáról. Ilyenkor a legjobb, amit tehet, az a tudatos és fokozatos önerő gyűjtése a lakáshitelhez.

A lakáshitel megtakarítás nem feltétlenül jelent hatalmas anyagi lemondásokat – sokkal inkább következetes hozzáállást és tudatosságot. Ehhez az alábbi gyakorlati lépések jelenthetnek segítséget:

• Költségvetés készítése: Vizsgálja meg a havi kiadásait, és keresse meg azokat a területeket, ahol csökkenthető a fogyasztás. A legtöbb vagyonos ember nem feltétlenül azért rendelkezik nagy megtakarítással, mert sokat keres – hanem mert keveset költ.
• Rendszeres megtakarítás: Állítson be egy havi fix összeget (pl a jövedelmének 10%-a), amit minden hónapban félretesz. Akár egy automatikus átutalással egy megtakarítási számlára. Még havi 20–30 ezer forint is komoly önerőt jelenthet néhány év alatt.
• Pénzügyi célok meghatározása: Fontos része az önerő pénzügyi tervezésének, hogy konkrét összeget és céldátumot tűzzön ki maga elé. Így követhetővé és motiválóvá válik a folyamat.
• Alacsony kockázatú befektetések: Rövid- és középtávon érdemes lehet állampapírban, lekötött betétben vagy lakástakarékban gondolkodni. Ezek biztonságos, kiszámítható módjai a megtakarítás gyarapításának.
• Extra bevételek keresése: Ha lehetősége van rá, érdemes másodállást vállalni, túlórázni vagy akár alkalmi munkákat vállalni, és ezeket a bevételeket teljes egészében a célra félretenni.

A lakáshitelhez szükséges önerő összegyűjtése időigényes lehet, de közben pénzügyi tudatosságot, biztonságot és hosszú távon kiszámíthatóbb élethelyzetet eredményez. Ha ebben az időszakban tudatosan tervezi meg pénzügyeit, később jóval magabiztosabban vághat bele az ingatlanvásárlásba – stabil alapokra építkezve.