Otthon Start: elmagyarázunk mindent, amit eddig tudni érdemes róla

Ha mostanában gondolkodik azon, hogy belevág az első otthon megvásárlásába, akkor jó hírünk van: az új, államilag támogatott Otthon Start hitelprogram az egyik legkedvezőbb lehetőség az elmúlt években. Cikkünkben mindent összegyűjtöttünk, amit érdemes tudni róla, ráadásul nemcsak az alapfeltételeket, hanem az elmúlt hetek friss híreit és kevésbé ismert részleteket is. Megmutatjuk, miben más ez a program a piaci hitelektől, milyen feltételekkel vehető igénybe, milyen trükkökre érdemes odafigyelni, és hogyan befolyásolja már most a lakáspiacot. Ha eddig csak hallott róla, most átfogó képet kaphat minden fontos tudnivalóról!

Mi az az Otthon Start?

 Az Otthon Start egy államilag támogatott, kamatplafonnal ellátott jelzáloghitel-program, amelynek keretében legfeljebb 3 %-os fix kamattal lehet lakáshitelt felvenni, már 10% önerővel, 50 millió forintig.

Ez óriási előny a piaci hitelekhez képest, ahol a kamatok jellemzően 6–7 % körül mozognak. Az állami kamattámogatásnak köszönhetően az Otthon Start kiszámíthatóbb, biztonságosabb és hosszú távon tervezhetőbb megoldás.

A konstrukció elsősorban azoknak szól, akik első otthonukat szeretnék megvásárolni, de akár azok is igénybe vehetik, akiknek nincs jelentős tulajdonrésze egy másik ingatlanban.

Szempont	Otthon Start	Piaci lakáshitel
Kamat	Fix maximum 3%	6-7%
Önerő	Minimum 10%	Általában 20%
Maximális hitelösszeg	50 millió Ft	Banktól függ, akár 100M+ Ft
Támogatás	Állami kamattámogatás	Nincs támogatás
Futamidő	5–30 év	5–30 év
Kockázat	Alacsony – fix, kiszámítható	Magasabb – a piaci kamat változhat
Célcsoport	Első lakást vásárlók	Szélesebb kör
Kamatperiódus	Végig fix	Fix vagy változó

 

Mikortól érhető el az Otthon Start hitelprogram?

Az Otthon Start hitel 2025. szeptember 1 óta igényelhető a bankoknál, a programnak nincsen végdátuma.    

A piaci szereplők adatai alapján nagy az érdeklődés, ezért érdemes időben felkészülni: a szükséges dokumentumokat összegyűjteni, és előzetesen tájékozódni a bankok feltételeiről. A programnak nincs végdátuma, így folyamatosan igényelhető.

Kik vehetik igénybe az Otthon Start hitelt? Feltételek

Az Otthon Start hitel igénylésére jogosultak a magyar állampolgárok, a huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok, valamint a hontalan státuszú személyek, akik az első lakásukat vásárolják Magyarországon, ezen kívül fontos, hogy az igénylő:

Közalkalmazottak is igényelhetik az Otthon Start hitelt?

Az Otthon Start hitel nem kizárólag közalkalmazottaknak szól, bár természetesen ők is igényelhetik, ha megfelelnek az általános feltételeknek (például első lakás vásárlása, TB-jogviszony, KHR-mentesség stb.).

Ugyanakkor 2026. január 1-től külön otthontámogatási program indul a közszolgálati dolgozók számára, amely évente nettó 1 millió forintos támogatást biztosít lakáshitel törlesztésére vagy új hitel esetén önerőként. A támogatás széles körre terjed ki:

• rendvédelmi, honvédelmi, kormányzati dolgozók
• egészségügyi dolgozók, praxisjogos háziorvosok
• pedagógusok, szociális és gyermekvédelmi területen dolgozók
• közfoglalkoztatottak, nevelőszülők, önkormányzati képviselők

A támogatást havonta, az éves összeg egytizenketted részében folyósítják, és csak lakáshitelre használható fel – nem fordítható előtörlesztésre vagy végtörlesztésre. Fontos, hogy adós és adóstárs össze is vonhatja, így akár évi 2 millió forinttal csökkenthető az önerő vagy a havi törlesztés.

Ez a juttatás kifejezetten jól kombinálható az Otthon Starttal: egy 5 millió forintos minimális önerő például 1–2 millió forinttal is csökkenhet a jogosult közszolgálati igénylők esetében.

Felveheti az Otthon Start hitelt, akinek már van ingatlana vagy résztulajdona?

Röviden: nem, de vannak kivételek.

• A hitel nem igényelhető, ha az igénylőnek 50 %-nál nagyobb tulajdoni hányada van egy lakóingatlanban, vagy az elmúlt 10 évben volt saját lakása.
• Elfogadható viszont, ha az igénylőnek csak kisebb résztulajdona van (pl. öröklés vagy szülői ajándékozás révén), és annak értéke 15 millió Ft alatt van.
• Például, ha egy lakás 25 %-át örökölte, az önmagában még nem kizáró ok.
• Újdonság, hogy ha valaki öröklés útján már szerzett résztulajdont egy lakóingatlanban, akkor az Otthon Start hitel felhasználható a többi tulajdonostárs kivásárlására is. Vagyis ilyen esetben nem csak önálló lakás vagy ház megvásárlása, hanem a meglévő örökölt résztulajdon „kibővítése” is finanszírozható a programból.

Mindenképpen javasolt, hogy ilyen esetben előzetesen kérje ki a bank állásfoglalását.

A TB-jogviszonnyal kapcsolatos legfontosabb tudnivalók

Az Otthon Start hitel igénylésekor a TB- (társadalombiztosítási) jogviszonyra vonatkozó feltételek kulcsfontosságúak. Ezek a legszigorúbban ellenőrzött feltételek az Otthon Start programban. Íme a legfontosabb tudnivalók és legújabb szigorítások:

• Az utolsó fél évben változás, hogy nem alkalmas jogviszonyként fogadják el azt a TB-jogviszonyt, amelyet közfoglalkoztatottként vagy álláskeresési támogatás mellett szerzett.
• Elfogadható viszont a Tbj. törvény 4. § 11. pontja szerinti kiegészítő tevékenység (pl. mellékállás) is.
• A magyar állampolgárok azon Magyarországon végzett tevékenysége, mely külföldi TB-jogviszonyt eredményez szintén elfogadható.
• Elfogadható az is, ha az igénylő magyar középfokú vagy felsőfokú intézményben nappali tagozatos tanulói jogviszonyban áll.
• A jelenleg tervezett módosítás szerint elfogadható lesz a teljes két évre a külföldi TB-jogviszony az EU- és EGT-országokban, illetve EU-intézményekben dolgozó magyar állampolgárok esetében, és bizonyos igénylők – például GYOD-ban, ápolási díjban részesülők vagy megváltozott munkaképességűek – mentesülhetnek a TB-követelmény alól.

Mennyivel kedvezőbb az Otthon Start a piaci hiteleknél?

Hitel típusa	Összeg	Futamidő	Kamat	Havi törlesztőrészlet
Otthon Start	30 millió Ft	25 év	3%	kb. 142 000 Ft
Piaci lakáshitel	30 millió Ft	25 év	6,5%	kb. 206 000 Ft
Havi megtakarítás				kb. 64 000 Ft

*Becsült érték, nem minősül ajánlatnak.

Látható, hogy a 3 %-os kamat havonta akár 60–70 ezer forintos megtakarítást is jelenthet. Ez 25 éves futamidő alatt több mint 15 millió Ft különbséget eredményezhet.

Mekkora lehet a kamattámogatás mértéke?

Az állam átvállalja a bank által meghatározott piaci kamat és a 3 %-os plafon közötti különbséget.

Fontos tudni, hogy a kamattámogatás nem lehet nagyobb, mint a bank által ténylegesen megállapított kamat. Vagyis, ha a piaci kamat 6,5 %, akkor az állam 3,5 %-pontot vállal át, de ennél többet nem.

Hányszor vehető igénybe az Otthon Start?

A konstrukció egy alkalommal igényelhető ugyanazon személy által.
Aki már adóstársként szerepel egy Otthon Start hitelben, az nem igényelhet újabbat saját névre — így érdemes megfontolni, kit von be adóstársként.

Ki lehet adóstárs?

Az adóstárs bevonása növelheti a felvehető hitel összegét, de neki is meg kell felelnie az alapfeltételeknek (pl. köztartozás-mentesség, KHR-mentesség).

• Adóstárs lehet házastárs, élettárs, szülő vagy nagyszülő, és 2025. november 15-től a testvér is
• Szülő adóstársként bevonható akkor is, ha nem felel meg az „első lakásvásárló” vagy TB-feltételeknek – ez jelentős könnyítés.
• Bejegyzett élettársi kapcsolatban élők esetében viszont a szülő nem vonható be adóstársként.

Az adóstárs később igényelheti saját jogon a hitelt?

Elvileg nem, mert az adóstársi részvétel már igénybevételnek minősül.

Kombinálható-e az Otthon Start más állami hitelekkel (CSOK Plusz, Babaváró, Falusi CSOK)?

Igen, az Otthon Start több más államilag támogatott konstrukcióval is kombinálható. Az alábbi támogatások használhatók mellette:

• CSOK Plusz – Az Otthon Starttal együtt is felvehető, és a CSOK Plusz akár önerőt is csökkenthet.
• Babaváró hitel – Önerőként is felhasználható, és gyermekvállalással további kedvezményt ad.
• Falusi CSOK / Falusi CSOK Plusz – Kistelepülésen történő vásárlásnál és felújításnál mellé tehető.
• Közszolgálati otthontámogatás (évi 1 millió Ft) – 2026-tól a jogosult közszolgálati dolgozók az Otthon Start mellé is igénybe vehetik, önerőt vagy törlesztést csökkentve.

Hány államilag támogatott hitel igényelhető egyszerre?

Jogszabály nem tiltja, hogy többféle támogatott hitelt igényeljen, de az Otthon Start csak egyszer vehető igénybe.

Milyen új könnyítést kaptak a Babaváró-hitelesek?

Azok, akiknek korábban elutasították a törlesztés szüneteltetését, újra kérhetik azt 2025. október 1-től 60 napig.

Kap kedvezményt, ha gyermekvállalás mellett veszi fel az Otthon Startot?

Közvetve igen: más támogatások (pl. CSOK Plusz, Babaváró) kombinálásával további előnyöket érhet el.

Milyen ingatlan vásárolható az Otthon Starttal?

Az Otthon Start lakhatási célú lakóingatlanra vehető igénybe: új vagy használt lakásra, családi házra, illetve építés finanszírozására.

A megvásárolt/épített ingatlanra ár- és négyzetméterár-plafon is vonatkozik. Az Otthon Start keretében felvehető 50 millió forintos hitel csak olyan ingatlanra használható, amelynek négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint. Emellett a vételár felső határa lakások esetében 100 millió forint, családi házaknál pedig 150 millió forint.

Lényeges, hogy a szabályozás lakóingatlanra szól; külterületi vagy nem lakhatási célú ingatlan (pl. tipikus „tanya” besorolás) nem fér bele, kivéve, ha a konkrét ingatlan jogilag lakóingatlan és a banki/értékbecslői feltételeknek megfelel. Érdemes ezt előre egyeztetni a bankkal.

Milyen strukturális feltételeket kell teljesítenie egy ingatlannak ahhoz, hogy megvásárolható legyen az Otthon Start hitellel?

Az Otthon Start kizárólag lakhatásra alkalmas, műszakilag megfelelő állapotú ingatlanra vehető fel. Ez azt jelenti, hogy a megvásárolni kívánt lakásnak vagy háznak meg kell felelnie bizonyos jogi és műszaki feltételeknek, amelyeket a bank és az értékbecslő is ellenőriz.

Az alábbi lista segít eligazodni abban, milyen alapfeltételeknek kell eleget tennie az ingatlannak:

• Lakhatásra alkalmas állapot: az ingatlannak rendelkeznie kell azokkal a közművekkel és helyiségekkel, amelyek a mindennapi élethez szükségesek (pl. víz, fűtés, villany, fürdőszoba, konyha).
• Belterületi elhelyezkedés: az ingatlan csak belterületen lehet, külterületi vagy zártkerti ingatlan (például tanya, vagy nyaraló) nem finanszírozható a programból, kivéve, ha lakóingatlanként van nyilvántartva.
• Közművesítés: az ingatlannak legalább részben közművesítettnek kell lennie (pl. elektromos hálózat, vezetékes víz, szennyvízcsatorna). Ha például nincs csatornázva, az kizáró ok lehet.
• Rendezett jogi státusz: az ingatlannak szerepelnie kell a földhivatali nyilvántartásban lakóingatlan megnevezéssel (nem lehet gazdasági épület vagy üdülő).
• Per- és tehermentes állapot: a bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelyen nincs vitás jogi helyzet vagy rendezetlen tulajdonjog.
• Új építés esetén:
  • az építkezésnek engedélyhez kötöttnek kell lennie,
  • a bekerülési költség legalább 70%-át számlákkal kell igazolni,
  • a bank a készültségi fokot is ellenőrzi a folyósítás során.
• Használatbavételi engedély: új építésű lakás vagy ház esetén az utolsó részlet folyósítása előtt be kell nyújtani a jogerős használatbavételi engedélyt.
• Megfelelő állapot az értékbecslő szerint: a bank értékbecslője a helyszíni szemle során ellenőrzi az ingatlan állapotát, közműveit, komfortfokozatát és piaci értékét.

Fontos tudni, ha a vásárolt ingatlanról utólag kiderül, hogy valamely alapkövetelménynek nem felel meg (például nincs bekötve a csatornára vagy nem minősül lakóingatlan-besorolásúnak), a bank akár visszavonhatja a hitelfolyósítást, és az állami támogatás is elveszhet.

Milyen biztosítékok és korlátozások kerülnek az ingatlanra az Otthon Start programban?

Az Otthon Start programban az állami kamattámogatás és a kedvezményes, fix 3%-os kamat cserébe bizonyos biztosítékokat és korlátozásokat von maga után. Ezek célja, hogy az ingatlan valóban lakhatási célokat szolgáljon, és a támogatás ne váljon visszaélések eszközévé. A bank és az állam így garantálja, hogy a kedvezményes hitel hosszú távon is a céljának megfelelően működjön.

A legfontosabb biztosítékok és korlátozások a következők:

• Jelzálogjog kerül bejegyzésre az ingatlanra a bank javára, a felvett hitel biztosítékaként.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: az ingatlant 5 éven belül nem lehet értékesíteni vagy további hitellel megterhelni a bank hozzájárulása nélkül.
• Lakásbiztosítás megkötése kötelező, és azt a teljes futamidő alatt fenn kell tartani. A bank gyakran a biztosítás meglétét is ellenőrzi.
• A támogatás visszavonható, ha az ingatlant nem lakáscélra használják (például bérbe adják, vállalkozási tevékenységet folytatnak benne, vagy nem költöznek be).

Vehet-e befektetési célra ingatlant Otthon Starttal?

A konstrukció elsődlegesen lakhatási célra készült. Befektetési célú vásárlás esetén a bank elutasíthatja az igénylést, vagy később a támogatás visszavonható.

Milyen díjakkal érdemes számolni?

• Közjegyzői díj – várhatóan magasabb, mint más konstrukcióknál.
• Banki eljárási díj – legfeljebb 30 000 Ft.
• Értékbecslés és helyszíni szemle díja.
• Vagyonszerzési illeték (4 %), ha nem kombinálja CSOK Plusz-szal.
• Építés esetén: számlák, engedélyek, műszaki költségek.

Mekkora a vagyonszerzési illeték?

Alapesetben az ingatlan vételárának 4 %-a, amelyet az önerőn felül kell kifizetni.
Illetékmentesség azonban jár, ha az Otthon Startot CSOK Plusz-szal kombinálja.

Lehet-e előtörleszteni az Otthon Startot?

Igen, az előtörlesztés lehetséges, az előtörlesztési díj legfeljebb 1 %. Ez jóval kedvezőbb, mint a legtöbb piaci hitelnél.

Az Otthon Start igénylése lépésről lépésre

1. Előminősítés
A bank megnézi a jövedelmi helyzetet, KHR-státuszt, TB-jogviszonyt és a jogosultsági feltételeket. Itt még nincs hitelszerződés, csak visszajelzés arról, hogy jogosult-e az ügyfél a programra.

2. Ingatlan kiválasztása
Olyan ingatlant kell keresni, amely megfelel az Otthon Start követelményeinek (ár- és négyzetméterár-korlát, műszaki megfelelőség, tehermentesség vagy rendezhető állapot).

3. Banki hiteligénylés benyújtása
A bank bekéri a szükséges dokumentumokat: személyes okmányok, jövedelemigazolás, TB igazolás, munkáltatói papírok, adásvételi szerződés tervezete, értékbecslés megrendelése.

4. Értékbecslés és bírálat
A bank értékbecslőt küld az ingatlanra, majd a szakértői jelentés és a pénzügyi adatok alapján elvégzi a hitelbírálatot.

5. Szerződéskötés
Jóváhagyás után következik a hitelszerződés aláírása, jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom bejegyzése, valamint lakásbiztosítás megkötése.

6. Folyósítás
A bank a szerződés szerint kifizeti a hitelösszeget — adásvétel esetén az eladónak, építkezésnél készültségi fokonként.

Milyen dokumentumokra lesz szüksége az igényléshez?

• Személyes okmányok
• Adásvételi szerződés (vásárlás esetén)
• Építési engedély (építés esetén)
• TB-jogviszony igazolás
• Erkölcsi bizonyítvány
• KHR-nyilatkozat
• Lakásbiztosítás kötvénye (a folyósítás előtt)

Milyen trükközésekre figyeljünk oda vevőként?

Egyre gyakrabban fordul elő, hogy az eladók az ingatlan egyes elemeit (pl. garázs, bútorok, melléképület) külön szerződésben próbálják értékesíteni, hogy az ár beleférjen a 100–150 milliós határba. Ez alapvetően legális, mivel a NAV csupán az illetéket állapítja meg ezekben az ügyletekben, a feltételek teljesülését a bankokra bízzák. Ez azonban veszélyes, mert:

• a bank értékbecslője felismerheti a piaci ár és a szerződéses ár közötti különbséget,
• 20%-nál nagyobb eltérés esetén a hitel nem folyósítható,
• súlyosabb esetben a bank visszakövetelheti a támogatást, sőt büntetőeljárás is indulhat.
• Kivétel ez alól az önkormányzati lakások esete: 2025. november 15-től az Otthon Start hitel akkor is felhasználható önkormányzati lakás megvásárlására, ha a vételár több mint 20%-kal alacsonyabb a forgalmi értéknél. Ilyenkor a kedvezményes ár nem jelent automatikus kizáró okot.

Fontos tudni, hogy a beépített bútorok és gépek az ingatlan részét képezik, de a mozdítható bútorok, parkolóhelyek nem.

Az Otthon Start hatása a lakáspiacra

A 3 %-os kamat óriási érdeklődést váltott ki, ami már most érezhető a lakáspiacon:

• Az Otthon Start-ra alkalmas ingatlanok iránt megnőtt a kereslet.
• A négyzetméterárak bizonyos kerületekben emelkedni kezdtek, mert a vásárlók sietnek, amíg a feltételek kedvezőek.
• A szakértők szerint a legjobb ingatlanok hamar elkelnek, ezért érdemes mielőbb lépni, ha szeretné kihasználni a lehetőséget.